L’Agenzia delle entrate affronta la questione della corretta tassazione, ai fini dell’imposta di registro, di un contratto di locazione che include una clausola penale, quando è stato scelto il regime della “cedolare secca” (Agenzia delle entrate, risposta 29 maggio 2025, n. 146).

L’Istante, unico proprietario di un immobile di categoria catastale A3 destinato esclusivamente ad abitazione civile, intende locarlo con un contratto di durata “quattro più quattro” e con opzione per il regime della “cedolare secca”, inserendo una clausola penale volontaria che prevede che, in caso di ritardata riconsegna dell’immobile alla scadenza o a seguito di recesso, il conduttore dovrà pagare:
– un importo pari al canone mensile per ogni mese di occupazione senza titolo;

– un’ulteriore somma di € 10,00 per ogni giorno di ritardo nella consegna.
Viene inoltre specificato che un deposito cauzionale, non superiore a tre mensilità dell’affitto, sarà versato in modalità tracciabile e su di esso matureranno interessi legali annuali da versare al conduttore.

 

L’Agenzia delle entrate, al riguardo, ricorda che la clausola penale è disciplinata dagli articoli 1382 e seguenti del codice civile.
L’articolo 1382 c.c. stabilisce che la clausola penale, pattuita in caso di inadempimento o ritardo, ha l’effetto di limitare il risarcimento alla prestazione promessa e la penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno. La sua finalità è predeterminare il valore del risarcimento del danno, esonerando il creditore dall’onere di provarne l’entità.

 

Ai fini fiscali, il pagamento derivante dalla clausola penale è escluso dalla base imponibile IVA (ai sensi dell’articolo 15, comma 1, del D.P.R. n. 633/1972) ed è assoggettato ad imposta di registro (ai sensi dell’articolo 40 del D.P.R. n. 131/1986 TUR) in ossequio al principio di alternatività IVA/Registro.
La clausola penale è assimilata agli atti sottoposti a condizione sospensiva di cui all’articolo 27 del TUR, pertanto è registrata con il pagamento dell’imposta in misura fissa (€ 200,00). Questo perché la clausola penale, come una condizione sospensiva, opera solo al verificarsi di un evento futuro ed incerto (il ritardo/inadempimento).
Il verificarsi dell’evento che fa sorgere l’obbligazione deve essere denunciato entro 30 giorni all’ufficio che ha registrato l’atto, ai sensi dell’articolo 19 del TUR.

 

L’opzione per la “cedolare secca” da parte del locatore determina un sistema di tassazione alternativo e agevolativo rispetto a quello ordinario.
Tale opzione esclude l’applicazione per la durata del regime di:

• IRPEF e relative addizionali sul reddito fondiario dell’immobile locato;
• imposta di registro dovuta sul contratto di locazione (generalmente 2% del canone pattuito);
• imposta di bollo sul contratto di locazione (€ 16 per ogni foglio).

L’opzione per la cedolare secca consente, dunque, al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato.
Dell’opzione beneficia anche il conduttore, che non è più tenuto al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso.

In tema di clausola penale, la giurisprudenza ha affermato che la funzione coercitiva e di predeterminazione del danno della stessa implica la sua necessaria accessorietà e l’obbligo che da essa deriva non può sussistere autonomamente rispetto all’obbligazione principale.
La clausola ha lo scopo di sostenere l’esatto e tempestivo adempimento delle obbligazioni “principali” del contratto a cui accede.
Non ha una “causa propria” e distinta, ma una funzione servente e rafforzativa intrinseca di quella del contratto che la contiene.
Le clausole penali, pertanto, non possono sopravvivere autonomamente rispetto al contratto e derivano dalla stessa causa del contratto, avendo un effetto ancillare. Sono riconducibili a un unico rapporto con un’unica causa.
L’obbligazione derivante dalla clausola penale, sebbene si attivi per l’inadempimento, non si pone come una causa diversa dall’obbligazione principale, data la sua funzione ripristinatoria e deterrente-coercitiva.

 

In forza dell’opzione per la “cedolare secca”, dunque, l’imposta di registro ordinaria sul contratto di locazione non è dovuta.
Di conseguenza, la clausola penale, essendo accessoria al contratto di locazione e non autonoma, segue il regime fiscale del contratto principale. Pertanto, se il contratto di locazione è assoggettato a “cedolare secca” e quindi esente da imposta di registro, anche la clausola penale in esso contenuta non sarà soggetta autonomamente a tale imposta.