Con una nuova risposta, l’Agenzia affronta la questione fiscale relativa alla simultanea alienazione dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile a due distinti acquirenti (Agenzia delle entrate, risposta 14 maggio 2025, n. 133).

Gli istanti, coniugati in regime di separazione legale dei beni e comproprietari in parti uguali di un appartamento, dichiarano di voler vendere “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà dell’immobile a “due possibili acquirenti”.
Il dubbio sollevato è se questo trasferimento contestuale separato debba essere qualificato unitariamente come cessione, con conseguente assoggettamento all’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR, o se, al contrario, ciascun trasferimento debba essere considerato distintamente, con la costituzione del diritto di usufrutto che ricadrebbe nell’ambito della lettera h) e la cessione della nuda proprietà nella lettera b) del citato articolo 67 del TUIR.

 

L’Agenzia delle entrate analizza la questione alla luce del TUIR, tenendo conto delle modifiche apportate dalla Legge di bilancio 2024.

In particolare, l’articolo 9, comma 5, del TUIR stabilisce che, ai fini delle imposte sui redditi, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti onerosi che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione.
L’articolo 67, comma 1, del TUIR elenca i “redditi diversi“. In particolare:

• la lettera b) include le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (con alcune eccezioni, come l’abitazione principale);
• la lettera h) include i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili.

Viene chiarito dall’Agenzia che l’equiparazione tra diritto di proprietà e diritti reali di godimento si applica esclusivamente nell’ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. Pertanto, il regime impositivo delle plusvalenze è riservato solo alle cessioni dei diritti reali di godimento successivi alla loro costituzione, mentre i redditi percepiti in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito.

 

Il caso di specie è particolare poiché, oltre alla costituzione dell’usufrutto, viene ceduta la nuda proprietà a un terzo diverso dall’usufruttuario. L’Agenzia sottolinea che si tratta di due negozi distinti che riguardano due diritti distinti (usufrutto e nuda proprietà).

La costituzione del diritto di usufrutto può avvenire solo se il soggetto è titolare della piena proprietà, e solo successivamente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà. Pertanto, logicamente, prima viene costituito un diritto di usufrutto classificabile come “nuovo”, e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto “preesistente” (la nuda proprietà).

A supporto di questa interpretazione, l’Agenzia cita due ordinanze della Corte di Cassazione: Ordinanza n. 7154/2021 e Ordinanza n. 11922/2021.

 

Sulla base della normativa citata e in linea con i principi esposti, l’Agenzia ritiene che nella fattispecie prospettata, i due negozi, autonomi sotto il profilo civilistico, siano parimenti soggetti autonomamente alla disciplina fiscale.
Pertanto, nel caso in esame:

• il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto costituisce reddito diverso ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR, determinato secondo i criteri di cui all’articolo 71, comma 2;
• la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell’abitazione è tassabile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR, secondo i criteri di cui all’articolo 68, nell’ipotesi in cui la cessione avvenga entro cinque anni dall’acquisto.